Investir en Pinel ou Denormandie, quel dispositif de défiscalisation choisir ?

Publié le lundi 28 février 2022 • Mis à jour le mercredi 16 mars 2022

Lorsque que l’on décide de faire un investissement locatif, plusieurs questions se posent. Comment vais-je être imposé ? Comment défiscaliser les revenus locatifs perçus ? Faut-il investir dans le neuf ou l’ancien ? Pinel ou Denormandie, nous vous éclairons !

Les caractéristiques du dispositif Pinel

Ce dispositif, mis en place depuis le 1er septembre 2014, succède au dispositif Duflot, avec quelques allègements. Il permet notamment d’obtenir une réduction d’impôts en fonction du prix d’achat d’un bien immobilier neuf ou rénové pouvant être assimilé à un bien neuf. Cette défiscalisation partielle en Pinel est prolongée jusqu’en 2024.

En savoir + sur le dispositif Pinel

Les caractéristiques du dispositif Denormandie

Dispositif plus récent, mis en place le 1er janvier 2019, le Denormandie vient compléter le dispositif Pinel pour le parc immobilier ancien. Celui-ci est prolongé jusqu’en 2023. Tous les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent investir et être éligible au dispositif de défiscalisation. Cependant, le logement doit être rénové et non loué/utilisé depuis la rénovation.

En savoir + sur le dispositif Denormandie

A savoir

Pour les investissements Pinel réalisés depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt se limite aux logements qui se situent dans un bâtiment d’habitation collective. En clair, vous ne pourrez plus investir en Pinel pour les maisons individuelles. A contrario, du dispositif Denormandie.

Les critères communs aux 2 dispositifs

Pour bénéficier du Pinel ou Denormandie, le bien doit répondre à certains critères :

Le logement doit être loué en résidence principale nue pour le locataire.
La durée de location doit être de 6 ans minimum.
Le propriétaire doit impérativement respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Le bien immobilier doit respecter des critères de performance énergétique.

La différence entre les 2 dispositifs fiscalement intéressants :

	Pinel	Denormandie
L’achat du bien en fonction des critères de performance énergétique	Lors de l’achat, le bien doit couvrir 50% des critères de PE	Lors de l’achat, le bien doit couvrir 30% des critères de PE
Emplacement d’investissement	Le bien doit être obligatoirement en zone tendue, autrement dit à proximité des métropoles	Le bien doit être dans une zone plus rurale (action cœur de ville ou ORT)
Le type de bien	Neuf ou ancien avec obligation de réaliser des travaux importants pouvant être assimilé à un bien neuf tant en performance énergétique qu’en aspect extérieur	Ancien avec des travaux de rénovation à effectuer (25% du coût total de l’opération – achat + travaux)
Le nombre de logements	Achat de 2 logements maximums par an pour un montant maximum de 300 000 €	Pas de logements maximums par an mais le plafond reste à 300 000 €
Les charges de copropriété	Charges de copropriété relativement basses car ils répondent aux dernières normes énergétiques	Charges de copropriété pouvant être élevées car ce sont des immeubles anciens

Les réductions d’impôts

Ce sont les mêmes pour les 2 dispositifs de défiscalisation. Vous devez vous engager sur le nombre d’années que votre bien sera loué, et en fonction de votre choix, vous avez le droit à un pourcentage de défiscalisation comme suit :